貸事務所 目黒区の情景
課税対象はもちろん、相続人が被相続人から取得した財産です。
課税方法は、まず被相続人の遺産総額から非課税の財産や債務などを控除し、残額を算出します。
そこから基礎控除額を差し引き、その額を法定相続人が法定相続分を取得したものとして、各法定相続人ごとの税額を計算し、それを合計した総額が相続税の総額となります。
相続税は相続人や受遣者の間で財産をどのように分けても総額は変らないことになりますが、現実には配偶者の税額軽減や被相続人の一親等の血族および配偶者以外の者、たとえば兄弟姉妹や血縁関係のない人などが財産を取得した場合の税額の２割加算や相続人が未成年者や障害者の場合の税額控除などがあり税額の合計が変わってくることになります。
夫婦の間で蓄えられた財産は互いの協力により形成されたという考えにより、相続税の軽減が行われています。
つまり全相続人が法定相続分に従って相続財産を取得したものとして計算される相続税の総額のうち配偶者が遺産分割や遺贈により実際に取得この方法は「法定相続分課税方法による遺産取得者課税方式」といわれるもので、相続人が取得した「正味の遺産額」が「基礎控除額」を超える場合に、その超える額に対して課税されるわけですから、正味の遺産額が基礎控除額内なら、相続税を支払うことは必要ありません。
もう少し相続税のしくみを説明すると、以下のようになります。
遺産総額（遺産額）＋（非課税財産）＋（葬式に要した費用）＋（残した債務）ここで、非課税財産とは、お墓や仏壇および公的機関などへの寄付した財産および生命保険金のうち５００万円×法定相続人の数で算定される額までをいい、正味の遺産額とは正味の遺産額Ⅱ（遺産額）＋（相続開始前３年以内の贈与財産）をいい、この額に対して、基礎控除額を超える分が*取得金額とは、課税遺産総額を法定相続人が法定相続分に応じて取得したものとして計算した金額をいう。
路線価が定められていない地域の土地は、倍率方式、つまり評価する宅地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて算出した価額によって評価する方式で行われ、農地や山林についても倍率方式で評価します。
建物の評価については固定資産課税台帳の評価額より評価され、貸家については、その家屋の価格から借家権の価格を控除した額により評価されます。
正味の遺産額が１億６０００万円までか、１億６０００万円を超えていても、正味の遺産額の法定相続分に応ずる金額までであれば相続税はかからないことになるわけです。
ただし配偶者の税額軽減により計算上納付税額がゼロの場合であっても、申告書を提出して初めて認められることを承知しておきましょう。
市街地の宅地については路線価が定められていれば、それに基づいて評価しますが、これは土地に面する道路（路線）の１㎡当りの標準価額のことで、この路線価を基にして、その土地の間口、奥行、形状、道路との関係（たとえば角地）などにより補正を加えて算出します。
居住していた住宅を売却することによって得られる譲渡所得には、その所得の額に応じた税率を乗じて算出されるものと、それを保有していた期間により５年以内の保有の短期譲渡所得と５年を超えて保有していた長期譲渡所得により、それぞれの税率が決められていますので、それを乗じて税額の算出ができます。
税率はよく変更されますので、注意しましょう。
その保有期間の算出は、売却した年の１月１日現在で判断されますので、所有期間の算定には注意が必要です。
たとえば、保有期間５年というのは、そのマンションを購入した日（引渡しの日すなわち売買契約効力発生の日）から売却した日までの期間ではありません。
譲渡所得にかかってくる税金は国税としての所得税と地方税としての住民税の２種類で、その税率も保有期間と譲渡所得の額に応じて決められています。
３０００万円特別控除と買換え特例のどちらにするかは充分に検討する必要があります。
自分が住んでいた住宅やその敷地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益が３０００万円を限度として控除が受けられるというものです。
控除が受けられるという意味は最高３０００万円までの利益があっても税金が免除きれるということです。
この特別控除は所有期間が５年を超える場合の長期譲渡所得、所有期間が５年以下の場合の短期譲渡所得に関係なく適用されます。
ただし申告が必要となります。
またその住宅と敷地の所有期間がｎ年を超える場合には３０００万円特別控除後の金額も低い税率で課税されます（軽課税率）。
この特別控除を利用すると、買換えのための住宅を購入する時には住宅ローン控除（住宅取得促進税制）を利用することができません。
３０００万円特別控除が得られる主な条件は以下のようになります。
自分が住んでいた住宅の売却であること持主と特別な関係にない人に売却すること。
なくなってから３年目の年末までの売却であることこの特別控除は３年に１度しか利用できない。
中古マンションで耐火建築物なら、築妬年以内の物件であることここで注意したいのは、買換え特例は「課税の繰り延べ」できるということであり、課税されないということではないことです。
たとえば昔５００万円で取得した居住用財産を１億円で売却し、これを１億３０００万円の物件に買換えたとします。
これを何年か後に１億５０００万正式には「特定の居住用財産の買換特例」といいます。
これは、自分が住んでいた住宅を売却することによって得た譲渡所得のうち、次の住宅の買換えに充当した金額分はその次の買換えまで課税が繰り延べできるというものです。
「３０００万円特別控除」と比べて、有利な方を選ぶことが可能です。
買換特例が使える条件の例を以下に列記します。
〈売却する住宅の要件〉すでに述べたが３０００万円特別控除が適用され円で売却したとしましょう。
ここでの買換え特例は１回だけ繰り延べができるだけですから、１億５０００万円で売却した時点で所有した期間とその時の税率によって課税されることになります。
すなわち１億５千万円で売却した居住用財産の課税は簡単にするため売買に係わる諸経費を除いて考えると、１億５０００万円Ｉ（３０００万円十５００万円）この１億１５００万円に対して、５年以内の所有期間か５年を超える所有期間かにより税率が異なってきますので、それぞれを乗じた金額が課税金額となるわけです。
ただし、これはあくまで特例ですから何年か先に売却する時点で税制が変わっている可能性があります。
相続や遺贈により取得し、かつ所有期間が加年を超える居住用の住宅などを売却し、その売った年の前年、その年、その年の翌年の３年間に自己の居住用の家屋またはその敷地を購入し、かつ以下のような一定の要件に該当すればこの特例を受けられるというものです。
本人の居住期間が刈年以上のもの父母や祖父母から相続または遺贈されたもの３０００万円の特別控除、特定の居住用財産の買換えなどの特例を受けないこと本人の配偶者や直系血族など、特別の関係にある人に売却するものでないこと居住用の資産の売却代金が新たに購入した代金を下回るときは税金がかからず、上回る場合は上回った部分の金額だけに税金がかかってきます。
所有者は負担しなくてよいというわけではありません。
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